이경민 변호사(이하 "이"), 김대진 변호사(이하 "김") : 안녕하세요! 이 : 이경민 변호사 김 : 김대진 변호사 입니다. 이 : 지난 7,8월 국회에서 임대차 3법이 통과된 이후에 연일 뜨거운 관심을 받고 있습니다. 그런데 정작 임대차3법이 어떤 내용인지는 제대로 모르는 분들이 많으시더라구요. 그래서 이번 시간에는 임대차 3법의 주요내용에 대해서 알아보도록 하겠습니다. 김대진 변호사님! 일단 임대차3법은 어떤 법이죠? 김 : 네, 임대차3법은 주택임대차와 관련해 새롭게 도입된 3가지 제도인데요. 주택임대차보호법의 계약갱신요구권과 임대료 인상율 상한제, 그리고 부동산거래신고등에관한법률의 임대차신고제를 말합니다. 이 :  아 그렇군요. 그럼 구체적으로 어떤 내용인지 하나씩 살펴볼까요? 먼저 계약갱신요구권은 무엇이죠? 김 : 계약갱신요구권은 임차인이 임대인에게 임대차계약의 갱신을 적극적으로 요구할 수 있는 권리입니다. 종전에는 계약기간이 다 되어갈 때 임대인과 임차인 모두 계약종료에 대해서 아무 말도 하지 않으면 자동으로 갱신되는 이른바  묵시적 갱신만 인정되었는데요. 이제는 임차인이 먼저 임대인에게 임대차계약을 갱신하겠다고 요구하면 임대인의 동의 없이도 계약이 2년 더 갱신되도록 한 것입니다. 이 : 네. 근데 임차인이 계약갱신요구권을 행사할 수 있는 기간이나 횟수에는 따로 제한이 없나요? 김 : 있습니다. 임차인은 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 1개월 전 사이에 임대인에게 갱신을 요구해야 합니다. 그리고 임차인이 기존에 임차주택에 얼마나 거주했는지와는 상관없이  갱신을 요구할 수는 있지만 횟수는 1회로 제한됩니다. 이 : 그럼 계약갱신요구권을 행사하는 방법도 따로 정해져 있나요? 김 : 행사방법에는 특별히 제한이 없습니다. 계약을 갱신하겠다는 의사만 명확히 전달된다면, 구두, 전화, 문자, 내용증명 등 어떤 방법도 가능합니다. 다만 나중에 갱신권을 행사했다는 사실이 확인 가능하도록 임차인께서는 증빙자료를 꼭 남겨두는 것이 좋습니다. 이 : 임차인이 갱신을 요구하면 임대인은 무조건 수용해야 하나요? 김 : 꼭 그렇지는 않습니다. 주택임대차보호법에서는 임대인이 갱신을 거절할 수 있는 사유 9가지를 규정하고 있는데요.  갱신거절사유로는 2기 이상의 차임 연체, 부정임차, 상호 합의된 상당한 보상 제공, 임대인 동의 없는 무단전대, 임차주택 파손이나 멸실, 철거/재건축, 임대인의 실거주, 임차인의 중대한 의무위반 기타 임대차를 계속하기 어려운 정당한 사유 등이 있습니다. 임대인의 갱신거절사유 ① 2기 이상의 임대료 연체 ② 거짓이나 부정한 방법으로 임차 ③ 상호 합의된 상당한 보상 제공 ④ 임대인 동의 없는 임차인의 전대, ⑤ 임차목적물의 고의나 중대한 과실에 의한 파손 ⑥ 임차주택의 멸실 ⑦ 철거나 재건축으로 점유회복이 필요한 경우 ⑧ 임대인 등이 실제 거주하려는 경우, ⑨ 임차인의 중대한 의무위반 기타 임대차를 계속하기 어려운 정당한 사유 이 : 네 그 중에서도 가장 이슈가 되고 있는 부분이 아마도 임대인 또는 임대인의 직계존속, 직계비속이 임차주택에 실제 거주하려고 하는 경우일 텐데요.  만약 임대인이 실제 거주 의사가 없는데도 거주하겠다고 거짓말을 하는 것이 의심될 경우 임차인은 어떻게 해야 하죠? 김 : 임대인의 실거주를 이유로 한 갱신 거절은 예외적으로 인정되는 것이므로, 임대인은 자신이 실거주한다는 점에 대하여 입증할 책임이 있습니다. 따라서 임차인은 일단 임대인에게 실제 거주하려는 사유에 대하여 구체적으로 증명할 것을 요구할 수 있습니다. 그리고 만약 임대인이 실제 거주할 의사가 없음에도 거짓말을 하여 임차인이 이에 속아서 퇴거를 했다면, 임차인은 임대인을 상대로 손해배상을 청구할 수도 있습니다. 이 : 실거주와 관련해서 한 가지 더 궁금한 점이 있는데요. 만약 임대인이 임대기간 만료 시점에서 실제 들어와서 거주하려고 하는 사람(매수인)과 매매계약을 체결한 경우는 어떤가요? 김 : 이에 대해서는 국토교통부의 유권해석이 있는데요. 유권해석에 따르면, 실거주를 이유로 한 갱신거절 가능 여부는 임차인이 계약갱신요구를 할 때의 임대인을 기준으로 판단해야 합니다. 따라서 매수인이 임차 주택의 소유권을 이전받아 임대인 지위를 승계한 이후에는 자신의 실거주를 이유로 갱신거절이 가능하지만, 반대로 임차인이 기존 임대인에게 이미 갱신권을 행사한 후에 소유권을 이전받은 매수인은 자신의 실거주를 이유로 갱신을 거절할 수는 없습니다. 이 : 그렇군요. 결국 갱신권을 행사한 시점이 매수인에게 소유권이전등기를 넘어가기 전인지 후인지에 따라 갱신 여부가 결정되겠네요. 김 : 네 맞습니다. 이 : 네, 그럼 다음으로 임대료 인상율 상한제에 대해서 알아보겠습니다. 임대료 인상율 상한제, 용어 그대로 이해하면 임대료를 인상하는 비율에 일정한 상한선을 둔 것이다 라고 볼 수 있을 것 같은데 맞나요? 김 : 네, 맞습니다. 좀 더 정확히 말씀드리면, 임차인이 계약갱신을 요구하여 계약이 갱신된 경우 임대료를 인상하더라도 종전 임대료의 5%를 초과하여 인상하지 못하도록 한 것입니다. 이 : 아 계약을 갱신하는 경우에 적용되는 것이군요? 그럼 임차인이 바뀌어서 새로 임대차계약을 체결하는 경우에는 해당사항이 없겠네요. 김 : 네, 신규 임대차계약에는 적용되지 않습니다. 이 : 그럼 갱신할 때는 무조건 5%까지는 올릴 수 있는 건가요? 김 : 그렇지는 않습니다. 실제 인상액은 임대인과 임차인이 서로 합의하여 정하되, 최대 5%를 넘지 않도록 하라는 것입니다. 또한 이번 개정법은 특별시, 광역시 등의 광역자치단체에서 조례로 5%보다 더 낮게 인상율을 정할 수 있도록 하고 있습니다. 따라서 조례로 5%보다 낮은 인상율이 정해지면 그 범위 내에서 임대료를 정해야 합니다. 이 : 아 그렇군요. 그럼 만약 임대인과 임차인이 5%를 초과해서 임대료를 인상하기로 합의하면 어떻게 되나요? 김 : 그럴 경우 5%를 초과한 부분은 무효가 되기 때문에 임차인은 임대인에게 그 초과분만큼을 부당이득으로 반환해달라고 할 수 있습니다. 이 : 아까 임차인이 계약갱신을 요구해서 계약이 갱신된 경우 임대료 인상율 상한이 적용된다고 하셨는데, 그럼 임대인은 갱신된 임대차기간 2년 동안은 다시 임대료를 올릴 수는 없나요? 김 : 주택임대차보호법에서는 증액청구는 임대차계약 또는 임대료 증액이 있은 후 1년 이내에는 하지 못한다고 규정하고 있습니다. 따라서 계약기간 도중에라도 1년 후에는 임대인은 임차인에게 임대료 인상을 청구할 수는 있는데요. 다만 이때에도 임대료를 무조건 인상할 수 있는 것은 아니고, 임대료를 인상할 만한 사유가 인정되어야 하는데요. 실제로 법원에서도 아직까지 임대기간 도중에 임대료 인상을 인정해준 사례는 없습니다. 이 : 네 잘 알겠습니다. 그럼 마지막으로 임대차신고제에 대해서 설명해주시죠 김 : 네 임대차신고제는 말그대로 임대차계약을 체결하면 계약당사자가 계약사실을 관할 시군구청에 신고하는 제도로, 2021년 6월 1일부터 시행될 예정입니다. 이 : 그럼 내년 6월부터는 임대차계약을 체결하면 무조건 신고해야 하나요? 김 : 그렇지는 않습니다. 부동산거래신고법에서는 임대차신고제의 적용지역 및 대상을 대통령령으로 정하도록 위임하고 있는데, 2021년 상반기 내에 적용지역 및 대상이 정해질 것으로 보입니다. 이 : 네 그럼 내년 6월 이후에 임대차계약을 체결하실 때에는 미리 신고대상인지를 잘 확인해보셔야 겠네요. 김 : 네 또한 임대차계약을 변경하는 경우, 즉 재계약을 하면서 임대료 조정한 경우에도 신고대상이 될 수 있다는 점도 주의하셔야 합니다. 이 : 네 알겠습니다. 지금까지 임대차3법에 대해서 알아봤습니다. 아마 설명을 들으시면서 궁금한 점이 많으셨을텐데요. 현재 경기도에서는 임대차 상담센터를 운영하여 관련상담을 진행 중에 있습니다. 상담이 필요하신 분은 임대차 상담센터에 문의주시기 바랍니다. 그럼 이만 마치겠습니다. 이, 김 : 감사합니다.