세입자가 전세금을 돌려받기 위해 제기하는 전세보증금반환소송 등 임대차보증금 소송도 증가하고 있다. 전세 기간이 만료되면서 새로운 전셋집을 찾아야 하는데 문제는 전세 물건 자체가 없고, 간혹 나와도 전세 가격이 매수가격과 비슷하거나 더 높은 일명 ‘깡통전세’가 대부분이기 때문이다. 경기도가 한국감정평가사협회·한국공인중개사협회와 함께 신축 다가구, 연립, 다세대주택의 주택가격 및 선순위 임차인의 보증금 등을 제대로 알지 못해 발생하는 ‘깡통전세’ 등 임차인 피해를 예방하고 있다. 지난 4일 ‘깡통전세 피해예방 상담센터’ 홈페이지(https://consult.kapanet.or.kr/)가 서비스를 개시한 것. 3개 기관은 지난해 12월 ‘신축 다가구주택 등 임차인 보호 업무협약’을 체결한 바 있다. 신축 다가구주택 등의 가격 상담을 할 수 있는 홈페이지 개설과, 임차인 보호를 위한 제도 홍보, 공인중개사 교육 강화 등을 주요 내용으로 한다. 이에 따라 경기도는 신축 다가구주택 등의 임차인 보호제도 추진 홍보 및 행정지원을 하게 되며, 한국감정평가사협회는 신축 다가구주택 등의 주택가격 상담을 위한 홈페이지 개설과 운영에 협력한다. 한국공인중개사협회는 임대차 중개 시 선순위 권리관계 확인과 설명, 공인중개사 교육 강화에 협력하기로 했다.







■ ‘깡통전세 피해예방 상담센터’ 지역 감정평가사가 무료로 상담 신축 주택가격 상담 신청은 ‘깡통전세 피해예방 상담센터’ 홈페이지(https://consult.kapanet.or.kr/)에 접속해 ‘깡통전세(전세사기) 유형 및 예방법’ 안내문을 확인한 후 주택정보 등을 입력하면 된다. 경기부동산포털(https://gris.gg.go.kr/) 홈페이지에서도 접속이 가능하다. 신청이 완료되면 지역별로 배정된 감정평가사가 신청인 주택에 대해 적정한 주택가격을 유선으로 상담해준다. 감정평가사의 재능기부로 이뤄지기 때문에 별도 비용은 들지 않는다. 2021년 1월 4일 서비스를 개시해 22일 현재까지 7건의 신축 주택가격 상담신청이 접수됐다. 3건을 상담 완료했으며, 4건은 상담 진행 중이다. 이재명 경기도지사는 “주택정책을 악용해 선량한 피해자를 양성하는 행위에 대한 처벌이나 민사 배상 등의 방법이 실효성도 떨어지고 어렵기 때문에 예방책을 강구해야 한다. 가능한 예방정책을 시행해 깡통전세 피해자가 더 이상 생기지 않도록 노력하겠다”라고 말했다. 한국감정평가사협회 관계자는 “깡통전세 피해예방 상담센터는 내가 계약할 금액이 인근의 시장상황과 비교했을 때 적정한지를 사전에 문의하는 것이다. 과거에는 이러한 확인 절차가 없어 임차인이 임대인의 말만 믿고 계약했다가 보증금을 떼이는 등의 문제가 발생하는 일이 많았다. 많은 분들이 전세 계약 전에 상담을 받으셔서 피해를 예방하시길 바란다”고 당부했다.

■ 깡통전세(전세사기) 유형

▲ 새 집주인이 ‘바지 집주인’ 세입자 A씨는 꼼꼼하게 권리관계를 확인(선순위 채무관계 없음)하고 전세 확정일자까지 받은 후 입주했다가 두 달 후 집주인이 바뀌었다. 심지어 새 집주인이 집을 담보로 전세 보증금에 가까운 근저당 설정하였음을 확인했다. 당초 전세를 계약했던 건물 주인은 빌라를 통 채로 새 집주인에게 넘겼고, 새 집주인은 지인에게 명의를 빌려주었다가 깡통 빌라와 빚까지 떠안았다며 본인도 피해자라고 주장했다. A씨는 당초 계약을 한 건물 주인을 고소했지만 어떠한 처벌도 없었으며, 어쩔 수 없이 새 집주인이 빌린 금액(근저당)을 갚고 원치도 않은 집을 떠안았다. ▲ 새 집주인은 ‘블랙리스트’ B씨는 등기부등본의 권리관계를 확인 후 주택도시보증공사가 보증하는 대출상품을 이용하여 전세계약 후 입주했으나 이사 1년 후 임대인이 변경되었다는 공인중개사의 문자를 받았다. 매매가 되더라도 임대계약은 승계되고, 문제가 생겨도 은행에서 보증금을 회수할 거라 믿었으나, 은행에서는 전세 보증금을 보호해주는 보험이 아닌 은행의 대출금을 보증해주는 보험으로 해당 보험은 전세 보증금을 보호하는 아무런 장치 없는 보험이라 했다. 더욱이 바뀐 임대인은 594채의 주택을 갭투자로 보유한 임대사업자로 주택보증공사에서 ‘블랙리스트’로 분류하며 해당 임대사업자의 매물은 반환보증 가입이 어려울뿐더러 주택보증공사에서 임대사업자에 받지 못한 보증금에 대해 해당 주택에 가압류를 해놓은 상황으로 전세 보증금을 돌려받기 더욱 어려워졌다. ▲ 나도 ‘갭투자’ 피해자 신축 빌라의 분양이 여의치 않자 건축주는 갭투자자(임대사업자)에게 할인하여 한 집당 1억으로 건물을 통 매각하기로 하고 계약서는 분양가 1억 5천만 원으로 작성했다. 공인중개사는 이 빌라를 1억 2천만원에 전세 계약할 세입자를 찾았다. 세입자는 분양가와 3천만원 차이가 있고 새로 지은 깨끗한 집이라 전세계약을 체결했다. 건축주는 빌라 분양을 완판했고, 임대사업자는 돈 한 푼 투자 없이 한 채 당 2천만 원의 수익을 냈으며, 공인중개사는 수수료 챙기는 수법으로 빌라를 처분했다. 문제는 전세기간이 만료되는 시점에 발생했다. 세입자의 보증금으로 집을 매입한 임대사업자는 다른 세입자를 구하기 전까지 세입자에게 보증금을 돌려줄 수 없고 보증금을 돌려받기 전까지 세입자는 이사를 갈 수도 없는 상황에 놓이게 됐다. ▲ ‘막장 갭투자’의 깡통전세 사기 행각 임대사업자 C씨는 전세 보증금을 반환할 수 없다는 사실을 알면서도 공인중개사와 결탁하여 선순위보증금 액수를 다르게 알려주거나 사문서를 위조하여 세입자 115명(피해액 50여 억 원)에게 사기 행각을 벌였다. C씨는 2013년부터 임대사업을 시작했지만 갭투자 후 집값이 예상만큼 오르지 않으면서 전세 보증금을 돌려주지 못하는 상황에 처했고, 월평균 2천만 원에 달하는 이자를 감당하기 어려졌으며, 결국 채무가 68억 원에 달하자 잠적해버렸다. C씨 소유의 집들이 경매 절차가 완료 되었지만 전세 보증금 상당 금액이 피해자에게 온전히 돌아가지 않아 세입자들은 여전히 고통을 호소하고 있다.