경기도는 5월부터 부동산 사기 예방을 위한 조치로 ‘부동산 거래 불법행위 근절 강화 대책’을 추진한다. 이는 토지거래 자료를 분석하고 투기 우려지역을 선별한 뒤 필요할 경우 토지거래 허가구역으로 지정하는 등 기획부동산의 투기행위를 사전에 차단하기 위한 조치다. 기획부동산은 객관적인 사실과 물건지 주변상황, 출처가 불분명한 자료와 자체 개발한 기안서 등을 토대로 과대 광고활용 및 TM을 이용해 영업 운영하는 업체를 뜻한다. 실제로 국가통계포털에 따르면 2018년 기준 부동산 사기 건수는 5,177건으로 전체 사기건수(27만8,566건)의 1.9%를 차지한다. 건수는 적지만 부동산거래 특성상 피해금액이 크다는 것이 문제다. 경기도가 발표한 종합대책의 주요내용은 ▲기획부동산 편법분양(쪼개기) 근절 ▲인터넷 부동산 허위매물, 집값 담합 단속 강화 ▲부동산 거래신고 조사업무 강화 등이다. 또한 도는 토지거래동향을 지속적으로 분석해 기획부동산 의심거래로 추정될 경우 단계별로 ‘주의’, ‘위험’ 등을 안내하는 ‘기획부동산 주의보’도 전국 최초로 운영하기로 했다. ‘기획부동산 주의보’는 경기도가 새롭게 개발한 ‘기획부동산 모니터링 시스템’을 활용해 기획부동산 의심거래로 추정되는 토지가 발견되면 해당 시·군 담당자의 검증 절차를 거쳐 기획부동산 투기 여부를 판단하는 제도다. 도는 기획부동산의 토지매수가 감지되면 ‘주의’, 기획부동산의 편법분양(쪼개기)이 감지되면 ‘위험’ 안내를 하고 기획부동산 피해 위험 지역을 공개할 방침이다. 권기석 경기도 토지정보과 부동산관리팀장은 “부동산 거래 업·다운 거짓신고 관행이 근절되지 않는 등 최근 아파트 등 부동산 시장의 비정상적인 가격 급등 및 과열 현상에 편승하여 탈법·투기적 부동산 거래 행위가 성행 중”이라며 “공정한 부동산 거래질서 확립, 투기세력 근절을 위한 강력한 대책 마련 필요하다고 판단해 ‘부동산 거래 불법행위 근절 강화 대책’을 발표하게 됐다”고 말했다.



■ 토지거래 허가구역 선제 선별로 투기적 지분거래 방지 먼저 도는 기획부동산의 편법분양(쪼개기) 근절 방안으로 토지거래 허가구역을 선제적으로 선별해 확대 지정한다는 계획을 내세웠다. 도는 지난 3월 성남시 수정구 상적동 일원을 토지거래 허가구역으로 지정했다. 해당 지역은 서울 서초구와 가깝고, 인근에 판교 제2․제3 테크노벨리사업, 성남고등지구 등 개발 사업이 진행되고 있는 곳으로 도는 당시 이 지역을 대상으로 기획부동산이 지속적으로 투기적 지분거래를 노리고 있다며 토지거래 허가구역 지정 이유를 설명한 바 있다. 이런 식으로 도는 시·군 협의와 검증을 거쳐 기획부동산 투기 우려 지역을 선제적으로 선별해 토지거래허가구역으로 확대 지정하기로 했다. 토지거래허가구역으로 지정되면 일정 면적 이상 토지를 승인받지 않고 사용하거나 목적 외로 이용했을 경우 2년 이하의 징역이나, 계약 체결 당시 개별공시지가에 따른 토지가격의 30%에 해당하는 금액의 벌금이 부과된다. 정보공개는 경기도가 운영중인 부동산정보 사이트인 ‘경기부동산포털(gris.gg.go.kr)’과 각종 홍보매체를 통해 하게 된다. 도는 기획부동산 지분거래가 감지된 지역은 강도 높은 부동산 거래신고 정밀조사와 함께 토지거래 허가구역 지정까지 추가 검토할 계획이다. 또, 조사과정에서 드러나는 기획부동산 불법행위는 경기도 공정특별사법경찰단과 중부지방국세청 공조아래 조사를 진행할 예정이다. 이밖에도 ‘기획부동산 불법행위(피해) 신고센터’를 경기도 콜센터(031-120)에 운영하고 기획부동산의 토지분양 폐해 차단을 위한 관계 법령 개정도 추진할 계획이다. 권 팀장은 기획부동산의 편법분양과 관련해 실제 성남시에서 발생한 사례를 소개했다. “성남시에 살고 있는 50대 경력단절 주부 A씨는 18년 초 기획부동산에서 교육을 받고 지인 13명에게 시흥시 소재 임야 등 4필지를 7천여 만 원에 구매하게 했습니다. 총 15건 2억3천여 만 원의 투자거래를 성사시켜 거래금액의 10%인 2,300여 만 원의 추가수당을 받게 됐지요. 하지만 모 법인에서 교육 당시 제공한 물건지분석표 상의 공시지에 표시된 가격이 6만 원이 아닌 1만9,400원이라는 점과 개발 예정 임야는 사업계획 자체가 없단 사실을 알게 됐죠.” 이에 A씨는 분양 계약을 해지 후 모 법인에 토지대금 환불을 요청했으나 거절당하고 현재까지도 주위 사람들에게 잃은 신뢰와 돈을 찾기 위해 소송 중에 있다고 덧붙여 설명했다. 권 팀장은 “이처럼 기획부동산이란 관계법령 등에 따라 개발 가능성이 적거나 없는 토지를 저렴하게 매입한 후 과장·허위 광고로 고가로 토지를 분양해 막대한 이득을 취하는 사례가 늘고 있다”며 “실제로 피해사례도 적지 않아 큰 문제로 대두되는 상황”이라고 말했다.



■ 인터넷 부동산 허위매물, 집값 담합 단속 강화로 잡는다. 두 번째로 경기도는 인터넷 부동산 허위매물, 집값 담합 단속 강화를 위해 경기도 토지정보과와 지난 2월 한국감정원에 설치된 ‘부동산거래질서교란행위 신고센터’, 도 특사경이 협업해 연중 수시 단속을 실시하기로 했다. 또 매도인·임대인과 공인중개사간 분쟁 예방을 위해 공인중개사에게 중개를 의뢰할 때 의뢰서를 작성하도록 하고 부동산 가격을 명확하게 하는 ‘중개의뢰서 작성 캠페인’도 이르면 5월부터 추진키로 했다. 이밖에도 집값 담합 및 허위매물 근절을 위한 홍보스티커를 제작해 도내 모든 중개사무소에 배부할 예정이다. 권 팀장은 “인터넷 부동산 허위매물은 공인중개사간 과도한 경쟁에 따른 호객 행위를 목적으로 성행하고 있다”며 “집값 담합은 일부 투기세력의 주도 및 집주인의 집값 인상 심리가 맞물려 담합의 형태로 나타나고 있다”고 설명했다. 또 “최근 입주민 커뮤니티 등에서 일정가격 이하 거래 자제를 다짐하거나, 목표가격 이하 매물을 ‘허위매물’로 신고하는 사례 등이 포착되고 있는 상황”이라고 덧붙였다. 실제 사례로 전세 매물의 가격을 낮춰 구매자를 방문케한 뒤 현재는 이 가격대의 매물이 없으니 다른 매물을 추천해줘 신고를 당하는 경우도 있었다고 말했다. 권 팀장은 “한 공인중개사무소는 아파트 매물을 올리며 `프리미엄`을 미포함한 가격으로 매물 광고를 게재하였고, 해당 신고자는 “매물 가격을 의뢰하니 프리미엄을 별도라고 해서 처음에 광고를 통해 확인한 매물과 달라 소비자를 기만했다”며 신고한 사례도 있었다”고 말했다. 이외에도 권 팀장은 집값 담합 사례로 동탄신도시 등 일부지역에서 주택의 목표 가격 이하의 거래를 중개한 특정 중개사무소에 대해 비방, 중개의뢰 철회 등 집단적으로 압력을 행사하거나 아파트 엘리베이터 게시판에 특정 공인중개사를 언급하며 거래를 하지 말자라는 등의 담합이 발생된 사례도 있었다고 말했다.



■ 상하반기 부동산 거래 거짓신고 의심자 특별조사 실시 경기도는 부동산 거래와 관련해 부동산 거래신고 조사업무도 한층 더 강화하기로 했다. 권 팀장은 최근 ‘부동산 거래신고 등에 관한 법률’이 시행돼 부동산 거래신고 기한이 기존 60일에서 30일로 단축됐으며 계약 해제나 취소된 경우에도 의무적으로 거래신고를 해야 한다고 설명했다. 여기서 부동산 거래신고 조사업무는 부동산 거래계약이 적절하게 정상적으로 이루어 졌는지 거래가격이 적절한지 주택구입자금의 출처 등을 조사하는 업무다. 이에 따라 자금조달계획서 제출 대상지역도 투기과열지구 3억 원 이상 주택에서 조정대상지역은 3억 원 이상, 비규제지역 6억 원 이상 주택으로 확대됐다. 도는 부동산 거래 거짓신고 의심자 특별조사를 상·하반기 각각 실시해 위법사항을 철저히 조사할 계획이다. 권 팀장은 “이번 법률 시행이 갖는 의미는 부동산 거래 차익에 대한 양도세 탈루 등의 목적으로 지속되고 있는 실거래가 다운신고 등의 관행을 근절하겠다는 정부의 의지”라며, “도는 ’19년에 이어 올해도 부동산 거래 거짓신고 의심자 특별조사를 상·하반기 각각 실시해 위법사항을 철저히 조사할 계획”이라고 말했다. 그러면서 기획부동산과 관련해 사기를 당하지 않으려면 정확한 정보와 현장방문, 공적장부확인과 계약서 확인을 꼼꼼히 해야 한다고 말했다. “기획부동산 거래의 가장 큰 특징은 계약서 작성하는 직전까지 정확한 지번 등 분양 광고하는 물건지의 지번 등 정확한 정보를 알려주지 않는다는 점입니다. 만약 토지 주소의 지번을 정확히 알려주지 않는다면 의심해볼 필요가 있습니다.” 이어 권 팀장은 “기획부동산이 지번 등을 알려주면 아무리 괜찮은 조건이라도 직접 현장 답사를 하고 개발 환경을 갖추고 있는지 확인해야 한다”며 “토지이용계획확인서, 등기부등본, 지적도(임야도) 등본, 개별공시지가확인원 등 공적장부 열람을 통해 소유권 등 권리 분석과 투자가치 여부도 판단해야 한다”고 말했다. 또한 “현장을 직접 봤더라도 계약서에 기재된 내용을 꼼꼼하게 읽어보고 설명이나 약속한 내용이 자세히 기입되어 있지 않다면 필요한 내용들을 꼼꼼히 적어 넣은 뒤 이를 책임자에게 보여주고 서명을 받아야 한다”며 “설명이나 약속한 내용이 사실과 다를 경우엔 계약을 취소하고 받은 대금을 환불해 주겠다는 조항도 넣는 것이 좋다”고 충고했다. 앞으로 공정하고 투명한 부동산 거래질서를 확립하고 도민의 주거 안정을 위해 노력하겠다는 경기도 부동산관리팀. 권기석 팀장은 “경기도는 민선7기 출범 직후부터 부동산 거래 불법행위를 대표적인 생활적폐로 간주하고, 엄정하게 대처하고 있다”면서 “도민 여러분도 규칙을 어겨서 이익을 볼 수 없고, 규칙을 지켜서 손해 보지 않는다는 믿음을 가지시고 공정하고 투명한 부동산 거래질서 확립에 함께 노력해 달라”고 당부했다.